99%的人不知道：“以房换房”更省钱？| 宅问

最近，宅问答主收到一条这样的问题：

什么是“以房换房”？现在大多数意思是卖掉一套房买另一套，但是在这里的意思是用房子换房子，是实物交换，买和卖同时进行。

20世纪80年代中期以前，商品房买卖还没流行起来，想要改善居住环境，一般就采用房屋置换的方式。

这样做有什么好处呢？

房屋置换价格相同免征契税

根据规定，房屋置换缴税与正常买卖不同，如果两个房子不存在差额，则不需要缴纳契税，有差额也只是在差额方面征契税。

以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种，及教育费附加和地方教育费交易费、产权登记费等。

另外，房屋置换的房子不能贷款，所以不存在差额贷款。

以广州为例，目前在在房屋置换方面要缴纳的几个重点税如下：

1、契税

根据规定，土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。双方认可后可办过户手续，产生的差价，只要双方同意可以私下解决。

交换价格相等的，则免征契税。

2.个人所得税

3、增值税

这样看，前面的提问就出现了两种可能的情况:

以这个例子为例来算算，如果把330万的房子卖了，再去买一套550万的房子，税费会不会更贵？

如果把前面的房子卖掉，再去买550万的房子，在这个过程中买家需要缴纳330万房子总额1%的税费，但是一般这个税费会私下堆到下一个买家手上，买家在这个过程中实际需要缴纳550万房子1%的税费，实际缴纳契税5万5，而直接置换缴纳契税是5.1万。

如果在这个卖一买一的过程中，第二套选择贷款买，最低首付为40%。

从这个例子可以看到在置换和卖一买一的购买方式中，如果差额大，中方式缴纳契税差距不大，若有足够现金大可直接买，不需要置换。

当然置换也是因为有了许多条件限制，类似于现金不够、买的房子太贵，需要交大额税费，如果遇到了价格差不多的物业，直接置换则可做到减免契税。

总之，置换交易的最大好处就是买和卖同时进行，省去临时周转的麻烦，可以比较轻松地以小换大，以远换近，来改善居住条件。

“以房换房”要注意哪些方面？

看上去“以房换房”在某些条件下不仅省钱，而且省去周转时间，但事实并没有这么简单。

在置换交易中，同时性最为重要，这也决定了交易条件的苛刻。

1、通过上面的例子，可以看到置换房屋所交的契税只是在两套房差额越小的情况下越便宜。如果差额过大考虑置换还不如卖了再买。当然实际要看当地规定的具体税率是多少，在换房时，税率方面也要提前好功课。

2、在商品房买卖发展成熟的当下，房屋拥有了金融属性，好的地段、环境也决定了房子未来的升值价值，这时候如何评估房子的价值就有了一定难度。在评估房价的时候最好请专业的机构来评估，双方要商量好。

3、充分了解要置换的房屋的情况，包括对方有没有房产证、房屋还有多少年使用权、房子有没有什么缺点。

4、房屋置换也是有一定流程的，要严格按照置换流程规定来：（不同地区流程可能会有所差别）

咨询，填写房屋出售登记表和需求登记表。

准备证件，等待上门勘察评估。

领取评估报告，确定置换价格。

签订上网协议书，计算机自动配对。

网上查找卖房信息，确定购买意向。

实地看房。签订房屋置换合同。

签订房屋买卖合同，缴纳政府所规定费用。

腾空房屋。

房屋交割验收。

交纳代理费，领取产权证。

5、选择淡季进行置换更好

旺季时房子卖得快，性价比好的房子停留时间短，选择机会少，而淡季选择机会明显增多，考虑的时间更从容。旺季时房子比较好卖，大多数房主会选择卖而不是置换，若是置换对置换条件要求可能更苛刻。

6、在换房过程中会遇到一些问题纠纷，双方要协商好，处理好，否则可能要吃亏。

5月17日，广州PLUS推出全新栏目“雁姐探楼”！

广州PLUS创始人张鸿雁，将率先带大家探访高端社区，

体验都会、生态和文化相融一体的全新生活方式！

下周五15:00，不见不散！

冠名项目：新世界·云逸

还未入群的小伙伴请加客服（微信号：plusxiaomei3），留意最新信息！

宅问栏目更多精彩内容：

点击【阅读原文】，获得您的私人购房专家团。